(คลิป) โอนที่ดินสลับแปลงกัน​ อยากฟ้องเรียกคืนได้มั๊ย : วีดีโอ เกษตร

เรื่องที่ ๓๘ รับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลง สารบบ สล ๒๒๑๓

เจ้าของเรื่อง ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

ประเด็นปัญหา นาง ข. และน้องสาวได้ไปซื้อที่ดินพร้อมบ้านไว้คนละแปลงอยู่ติดกัน เมื่อนาง ก. นำที่ดินที่ซื้อไว้ไปจำนอง จึงทราบว่ารับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลงสลับกับน้องสาว จึงหารือว่าจะมีวิธีการใดที่จะทำให้นาง ก. และน้องสาวได้รับโฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครอง

ข้อกฎหมาย มาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ความเห็นกรมที่ดิน วิธีการที่นาง ก. และน้องสาวจะได้โฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครองขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่า การโอนที่ดินพร้อมบ้านให้กับนาง ก. และน้องสาว นั้นเป็นไปโดยผิดพลาดคลาดเคลื่อนหรือไม่ ดังนี้
๑. หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า นาง ก. และน้องสาวต้องการซื้อที่ดินพร้อมบ้านและได้เข้าครอบครองที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อนั้นแล้ว แต่ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนให้นาง ก. กับน้องสาวสลับแปลงกัน เช่น น้องสาวต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ x ซึ่งมีบ้านเลขที่ ๑ ปลูกอยู่ ส่วน นาง ก. ต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ x x ซึ่งมีบ้านเลขที่ ๒ ปลูกอยู่ และต่างฝ่ายต่างก็ได้เข้าครอบครองที่ดินที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อดังกล่าวแล้ว แต่ในการจดทะเบียนซื้อขายปรากฏว่า ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนสับแปลงกัน กล่าวคือ นำโฉนดเลขที่ x x ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๑ ให้กับน้องสาว และนำโฉนดเลขที่ x ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๒ ให้กับนาง ก. เช่นนี้ถือได้ว่าเป็นการจดทะเบียนไปโดยสำคัญผิดในข้อเท็จจริง เป็นการผิดพลาดคลาดเคลื่อนอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนขายในโฉนดที่ดินให้ถูกต้องตรงกับข้อเท็จจริงได้ ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งอำนาจหน้าที่ในการสั่งแก้ไขดังกล่าวเป็นของอธิบดีกรมที่ดิน หรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย โดยดำเนินการตามวิธีการและขั้นตอนตามที่มาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงซึ่งออกตามกฎหมายดังกล่าวกำหนดไว้ ดังนั้น หากข้อเท็จจริงที่หารือเป็นดังตัวอย่างข้างต้น นาง ก. และ น้องสาวสามารถนำโฉนดที่ดิน ไปยื่นขอให้พนักงานเจ้าที่ดำเนินการแก้ไขรายการจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน ให้ถูกต้องตามความเป็นจริงได้ หากพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่า เป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคลื่อน ก็จะดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ต่อไป ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ หากผลการสอบสวนเป็นที่ยุติว่า การจดทะเบียนขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่ นาง ก. และน้องสาวเป็นไปโดยคลาดเคลื่อน และอธิบดีกรมที่ดินหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมายมีคำสั่งให้แก้ไขรายการจดทะเบียนแล้ว ในการแก้ไขผู้ขอก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด

๒. แต่หากข้อเท็จจริงในเรื่องที่ นาง ก. สอบถามมาไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนได้ หาก นาง ก. และน้องสาวต้องการมีชื่อในโฉนดที่ดินให้ตรงกับที่ดินที่ครอบครอง ทั้งสองฝ่ายต่างก็ต้องโอนที่ดินให้แก่กัน ในการจดทะเบียนโอนไม่ว่าจะเป็นการขายหรือให้เปล่าจะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
– เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ ๒ จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามมาตรา ๑๐๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)(ก)
– เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามวิธีการที่กำหนดในประมวลรัษฎากร มาตรา ๔๘(๔) มาตรา ๔๙ ทวิ และมาตรา ๕๐ (๕) ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ จะคำนวณให้ในขณะจดทะเบียน
– เสียอากรแสตมป์ใบรับ สำหรับจำนวนเงินตั้งแต่ ๒๐๐ บาทขึ้นไปทุก ๒๐๐ บาท หรือเศษของ ๒๐๐ บาท เสียค่าอากรแสตมป์ ๑ บาท (หรือร้อยละ ๕๐ สตางค์) คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ตามมาตรา ๑๒๓ ตรี แห่งประมวลรัษฎากร
– เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย) ร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษีท้องถิ่น) จากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) และมาตรา ๙๑/๖ (๓) เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วย่อมได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ใบรับ แต่หากเป็นการขายที่ดินและบ้านที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือได้ครอบครองที่ดินและบ้านมาแล้วเป็นเวลา ๕ ปี ย่อมไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

สรุปโดย กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนฯ สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

มีนาคม ๒๕๔๙

รายละเอียดจะเป็นอย่างไร ไปดูคลิปกันได้เลย…

ฝากกดไลค์ กดแชร์ ติดตามช่องได้ที่

ที่มา Youtube Channel : อานนท์ เชื้อสัตตบงกช
คลิป : https://www.youtube.com/watch?v=3ZE10JXDORc